Wer vermietet, trifft steuerliche Entscheidungen, die über Jahrzehnte nachwirken — bei der Anschaffung, bei jeder größeren Sanierung und spätestens beim Verkauf. Wir begleiten private und gewerbliche Vermieter in der Pfalz und im Rhein-Neckar-Raum.
Was sofort abziehbar ist — und was nicht
Die häufigste und teuerste Fehleinschätzung betrifft die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen mindern die Einkünfte im Jahr der Zahlung; Herstellungskosten wandern in die Abschreibung und wirken sich über Jahrzehnte aus.
Besonders zu beachten ist die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Übersteigen Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte das vorher durchrechnen — nachträglich lässt sich daran nichts mehr ändern. Ausführlich in unserem Beitrag Anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Ob das sinnvoll ist, hängt vom übrigen Einkommen ab.
Abschreibung richtig ansetzen
Für Wohngebäude gilt grundsätzlich die lineare Abschreibung; für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie drei Prozent. Für neu gebaute Mietwohngebäude kommen unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Sonderabschreibungen in Betracht, ebenso die degressive Abschreibung für bestimmte Fertigstellungszeiträume.
Wichtig ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude — nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Eine im Kaufvertrag getroffene Aufteilung wird von der Finanzverwaltung nicht ungeprüft übernommen; bei erheblichen Abweichungen kann ein Gutachten helfen.
Fahrten zum Objekt
Fahrtkosten sind Werbungskosten — aber nicht immer mit 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer. Wer das Objekt nicht nur gelegentlich aufsucht, sondern dort einen Tätigkeitsmittelpunkt begründet, ist auf die Entfernungspauschale beschränkt. Details in Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung.
Unbebaute Grundstücke und Leerstand
Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück oder eine leerstehende Wohnung können als vorweggenommene oder fortdauernde Werbungskosten anerkannt werden — vorausgesetzt, die Absicht zur Einkünfteerzielung ist nachweisbar und wird ernsthaft verfolgt. Woran das in der Praxis scheitert, steht in Unbebautes Grundstück: Werbungskosten absetzbar?
Verkauf und Übertragung
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung entsteht regelmäßig ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Bei Übertragungen im Familienkreis kommen Erbschaft- und Schenkungsteuer hinzu; ob der pauschal ermittelte Grundbesitzwert dem tatsächlichen Wert entspricht, lohnt eine Prüfung — mehr dazu unter Grundbesitzwert richtig ansetzen.
Wenn eine Immobilie an die eigene Betriebsgesellschaft vermietet wird, kann zusätzlich eine Betriebsaufspaltung vorliegen — mit erheblichen Folgen für die stillen Reserven.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich steuerliche Beratung bei Vermietung?
Spätestens vor dem Kauf und vor jeder größeren Sanierung. Genau dort entstehen die Weichenstellungen, die sich später nicht mehr korrigieren lassen.
Wir vermieten mehrere Objekte — reicht die Einkommensteuererklärung?
Ab einem gewissen Umfang stellt sich die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel oder einer Immobiliengesellschaft. Beides hat weitreichende Folgen und sollte vorher geklärt werden.
Betreuen Sie auch Photovoltaik auf Mietobjekten?
Ja. Dabei sind Ertrag- und Umsatzsteuer sowie die Abgrenzung zur Vermietung zu beachten.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Stand: August 2026.
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