Bei Erbschaft oder Schenkung bewertet das Finanzamt Immobilien nach typisierten Verfahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen gilt vorrangig das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren, sonst das Sachwertverfahren. Seit der Reform der Grundbesitzbewertung (2023) fallen diese Pauschalwerte häufig höher aus als der tatsächliche Marktwert – und damit auch die Bemessungsgrundlage für die Steuer.
Die Öffnungsklausel des § 198 BewG
Das Gesetz sieht ein Gegenmittel vor: Über § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden – durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten (Gutachterausschuss oder Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind, worunter auch die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer fallen) oder durch einen zeitnahen Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Stichtag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sein muss. Liegt der nachgewiesene Wert unter dem Finanzamtswert, mindert er die Bemessungsgrundlage entsprechend.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Der pauschale Wert ist nicht das letzte Wort. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Einzelfall ab – bei älteren, sanierungsbedürftigen oder schwer vermietbaren Objekten oft deutlich. Wir prüfen, ob der angesetzte Wert realistisch ist, koordinieren das Gutachten und bringen es form- und fristgerecht ins Verfahren ein.
Häufige Fragen
Wer darf das Gutachten erstellen?
Der Der Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind. Die Kosten trägt der Steuerpflichtige.
Geht es auch ohne Gutachten?
Ja, wenn ein zeitnaher tatsächlicher Kaufpreis vorliegt.
Bis wann muss der Nachweis erfolgen?
Eine eigene Frist für das Gutachten gibt es nicht. Entscheidend ist eine andere: Gegen den Bescheid, mit dem das Finanzamt den Grundbesitzwert feststellt, läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat. Wird er bestandskräftig, bindet er den späteren Erbschaftsteuerbescheid, und der niedrigere Wert lässt sich nicht mehr durchsetzen. Deshalb prüfen wir diesen Bescheid sofort.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine individuelle Beratung. Sprechen Sie uns für Ihren konkreten Fall gern an.
Wenn die Übertragung Teil einer Betriebsübergabe ist, finden Sie den größeren Zusammenhang unter Unternehmensnachfolge.
Weiterführend: Erbschaft & Schenkung und Vermietung & Verpachtung.
Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Die fachliche Prüfung und die redaktionelle Verantwortung liegen bei der Reiner Rösener Steuerberatungsgesellschaft mbH.