Grundsteuer B in Worms: 1.248 Prozent ab 2026 — was Betriebe jetzt rechnen müssen

Der Wormser Stadtrat hat im Dezember 2025 differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer B beschlossen. Für Wohngrundstücke bleibt es bei 633 Prozent. Für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke steigt der Hebesatz zum 1. Januar 2026 auf 1.248 Prozent — er verdoppelt sich damit nahezu.

Was beschlossen wurde

Betroffen sind rund 3.400 Nichtwohngrundstücke und 1.900 unbebaute Grundstücke im Stadtgebiet. Die etwa 27.400 Wohngrundstücke bleiben unverändert bei 633 Prozent. Die Stadt rechnet mit Mehreinnahmen von rund 4,4 Millionen Euro und erreicht damit annähernd das Grundsteueraufkommen, das sie vor der Reform hatte.

Die Gewerbesteuer hat der Rat bewusst nicht angetastet. Sie liegt weiterhin bei 420 Prozent und damit auf dem Stand von 2015.

Warum die Stadt das darf

Bis Anfang 2025 wäre dieser Beschluss nicht möglich gewesen. Der Landtag Rheinland-Pfalz hat am 19. Februar 2025 das Grundsteuerhebesatzgesetz verabschiedet. Seitdem dürfen Kommunen bei der Grundsteuer B zwischen Wohngrundstücken, Nichtwohngrundstücken und unbebauten Grundstücken unterscheiden. Begründen müssen sie die Differenzierung nicht.

Wie groß die Verwerfung ausfällt, zeigt die Auswertung der Wormser Messbescheide im Haushaltsplan 2026: Gegenüber dem alten Recht sanken die Grundsteuermessbeträge bei den Geschäftsgrundstücken um rund 49 Prozent, bei den Wohngrundstücken dagegen nur um rund 7 Prozent. Ohne Differenzierung hätten die Wohngrundstücke diese Lücke schließen müssen.

Worms ist mit dem Splitting nicht allein: Auch Mainz, Ludwigshafen, Kaiserslautern und Neuwied haben diesen Weg gewählt.

So rechnet sich die Mehrbelastung

Die Grundsteuer folgt einer dreistufigen Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Für Nichtwohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell 0,34 Promille, für Wohngrundstücke 0,31 Promille.

Beispiel 1: Gewerbehalle mit einem Grundsteuerwert von 800.000 Euro

Beispiel 2: unbebautes Gewerbegrundstück mit einem Grundsteuerwert von 150.000 Euro

Die Zahlen sind Rechenbeispiele. Maßgeblich ist der Grundsteuerwert in Ihrem Bescheid.

Wen der höhere Hebesatz trifft

Als Nichtwohngrundstücke gelten nach § 249 BewG Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke. Dazu kommen die unbebauten Grundstücke. Für sie alle gilt nach § 15 Abs. 1 GrStG die Steuermesszahl von 0,34 Promille — und ab 2026 der Hebesatz von 1.248 Prozent.

Die 50-Prozent-Schwelle bei Betrieb und Wohnung unter einem Dach

Wer über der Werkstatt, dem Lager oder im Weingut wohnt, landet nicht automatisch beim doppelten Hebesatz. Entscheidend ist die festgestellte Grundstücksart, und die hängt an einer Schwelle: Ein Ein- oder Zweifamilienhaus bleibt auch dann ein Wohngrundstück, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche betrieblich mitgenutzt wird — vorausgesetzt, die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus wird dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt (§ 249 Abs. 2 und 3 BewG).

Kippt die Nutzung über diese Schwelle, wird daraus ein gemischt genutztes Grundstück oder — bei überwiegend betrieblicher Nutzung — ein Geschäftsgrundstück. Dann greift der Satz von 1.248 Prozent auf das gesamte Grundstück, einschließlich des selbst bewohnten Teils. Der Übergang ist also nicht gleitend, sondern eine Kante.

Für Handwerksbetriebe und Weingüter mit Betriebsleiterwohnung ist das der praktisch wichtigste Punkt. Es lohnt sich, die im Bescheid festgestellte Grundstücksart mit den tatsächlichen Flächenverhältnissen abzugleichen.

Unbebaute Grundstücke: der übersehene Fall

Erweiterungsflächen, Reserveflächen und Restparzellen werfen keinen Ertrag ab, verdoppeln aber ab 2026 ihre Steuerlast. Wer eine solche Fläche seit Jahren hält, ohne sie zu nutzen, sollte die Rechnung neu aufmachen: Verkauf, Bebauung oder Verpachtung können ab 2026 anders aussehen als bisher.

Was Sie jetzt prüfen sollten

1. Die Grundstücksart im Bescheid

Prüfen Sie im Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid, welche Grundstücksart das Finanzamt festgestellt hat. Sie entscheidet ab 2026 über den doppelten Hebesatz. Eine unzutreffende Einordnung — etwa „gemischt genutzt“ statt „Mietwohngrundstück“ — kostet ab sofort das Doppelte.

2. Den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Der Bundesfinanzhof hat mit zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (II B 78/23 und II B 79/23) entschieden, dass Eigentümer den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts führen können müssen. Aussetzung der Vollziehung ist zu gewähren, wenn glaubhaft gemacht wird, dass der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Ein Verkehrswertgutachten ist dafür zunächst nicht zwingend; substantiierte Angaben genügen. Die Finanzverwaltung hat das mit gleich lautenden Ländererlassen vom 24. Juni 2024 umgesetzt, das Jahressteuergesetz 2024 hat die Öffnungsklausel gesetzlich verankert.

Bei Gewerbeobjekten in einfachen Lagen liegt die 40-Prozent-Schwelle näher, als viele annehmen — das Bundesmodell bewertet typisiert und trifft Sonderfälle schlecht.

3. Abschläge auf die Steuermesszahl

Nach § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG ermäßigt sich die Steuermesszahl um 10 Prozent für Baudenkmäler und um 25 Prozent für geförderten Wohnraum; treffen beide Tatbestände zu, sind es zusammen höchstens 35 Prozent. Für Betriebe ist vor allem der Denkmalabschlag relevant — in der Wormser Innenstadt ein realistischer Fall, der in der Praxis regelmäßig übersehen wird.

4. Fortschreibung bei geänderten Verhältnissen

Hat sich die Nutzung seit dem Stichtag geändert — Umbau, Aufgabe des Betriebsteils, Umwandlung in Wohnraum —, kommt eine Wertfortschreibung in Betracht. Der Bescheid von 2022 bildet den Stand von damals ab, nicht den von heute.

Die Grundsteuer bleibt Betriebsausgabe

Für betrieblich genutzte Grundstücke ist die Grundsteuer in voller Höhe Betriebsausgabe. Sie zählt außerdem nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den Betriebskosten und lässt sich auf Mieter umlegen — allerdings nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Bei Wohnraum folgt das aus § 556 Abs. 1 BGB, bei Gewerberaum allein aus der vertraglichen Regelung. Ein Blick in die Nebenkostenklausel bestehender Verträge lohnt sich vor der nächsten Abrechnung.

Was wir für Sie tun können

Wir prüfen Ihren Grundsteuerwertbescheid, rechnen die Mehrbelastung für 2026 durch und klären, ob ein Antrag auf Fortschreibung oder der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Ihrem Fall trägt. Für Betriebe in Worms und im Wonnegau sind derzeit Kapazitäten frei; das Erstgespräch ist kostenfrei.

Mehr zu unserer Arbeit vor Ort: Steuerberater für Worms.

Stand: 15. August 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.